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支持合理住房需求 確保房地產市場平穩發展
2023-02-14 范建雙 來源: 經濟參考報

  近日,由浙江工業大學中國住房和房地產研究院主辦的“支持住房合理需求、確保房地產市場平穩發展”學術研討會在線上舉行。國內多位住房和房地產經濟領域的資深專家圍繞學習貫徹落實中央經濟工作會議精神和全國住房和城鄉建設工作會議總體要求,聚焦當前房地產市場的熱點問題展開深入研討。

  清華大學房地產研究所所長劉洪玉:完善改善性住房需求支持政策

  中央經濟工作會議指出,要支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題。劉洪玉指出,隨著中國住房市場逐步進入存量為主的時代,拆除重建模式逐漸被有機更新、微更新等老舊小區改造模式取代,應該重視住宅更新改造和修繕支出的經濟影響。提高住房消費要關注住房成本和住房的可支付性。對于租房還是買房的問題,應該保持政策中性,提供均等的機會,彌補市場發展過程中的短板。

  劉洪玉認為,釋放住房消費潛力是當前政策的重要著力點。目前對支持剛性住房需求已形成高度共識,對防范炒房也出臺了一系列行之有效的辦法,而對改善性住房需求支持政策還需要進一步完善。他提出三點建議:一是完善購買住房的金融支持;二是降低剛需向改善調整過程中的稅負;三是探索在堅持“房住不炒”理念下新管理模式;四是鼓勵市場上建更好的房子,真正釋放住房的消費潛力。

  中國宏觀經濟研究院研究員劉琳:推動房地產供給側改革

  中央經濟工作會議指出,支持住房改善是擴大內需的重要內容。劉琳認為,從中長期來看,三類住房需求還會持續增加。一是改善性住房需求繼續增加,體現經濟增長的紅利。從國際比較來看,人均住房面積與經濟發展水平相關。我國改善性住房需求不僅體現在住房面積的增加,還體現在對好住房、好社區、好服務等方面的需求持續增加。二是人口凈流入城市住房需求持續增加。從城鎮化發展規律來看,中長期人口向大城市集聚的趨勢不會改變,大城市和都市圈人口凈流入城市的住房剛性需求將持續增加。三是適老化住房需求將持續快速增加。巨大的老齡化居住需求面臨集中式養老設施不足問題,也面臨社會服務、養老基礎設施、居家養老設施難以滿足要求的現實。

  劉琳提出,應進一步支持住房改善,推進房地產供給側改革:一是更大力度支持住房改善性需求;二是研究制定專門的大城市住房政策;三是鼓勵發展機構主導的住房租賃市場;四是推進適老化住宅設計、建設和改造。

  上海財經大學副校長姚玲珍:精準施策引導住房選擇

  姚玲珍表示,滿足人民美好居住需求是由住房本質決定的,更是制度改革的方向。精準施策引導住房選擇,分別要解決住有所居、住有宜居和職住均衡的問題,這三個目標可以說是遞進式的。

  姚玲珍認為,精準施策包括四方面核心內容:一是要精準識別,從住房支付能力、住房消費偏好兩個角度出發,識別不同主體的租購需求、產品特征需求;二是精準調控,對不同的住房、不同的購買主體、不同的城市采取不同的調控政策;三是精準供給,基于租購選擇、產品特征選擇的住房需求,精準供給具備不同物理特征、配套設施及公共服務的租賃住房和商品住房;四是精準保障,以收入水平、人均面積為基本標準,綜合家庭經濟負擔等因素,構建以公租房、共有產權住房和保障性租賃住房為主體的動態住房保障體系,滿足不同層次的居住需求。

  重慶大學副校長劉貴文:促進房地產業平穩轉型與住有安居

  劉貴文表示,“穩”是當前推動房地產平穩轉型的關鍵,建議從增信心、防風險和促轉型三方面入手。一是增強房企和購房者信心,鼓勵梯度住房消費,近期以激發改善性需求為主要政策導向激活市場,充分發揮一線城市的帶動作用,利用好一系列政策組合,并做好輿論引導。二是防范企業債務風險,要強化落實保交樓,發揮國家信用的支撐作用,大力支持剛性購房需求,努力消化房地產企業債務風險。三是促進房地產業轉型,包括理念轉型、動力轉型和結構轉型。

  劉貴文進一步提出,要構建住有安居體系:一是要全面推行安全強制檢測制度;二是要落實房屋使用安全責任主體各方面責任;三是創新房屋使用安全管理手段和模式;四是規范房屋安全檢測市場與行業行為。

  上海交通大學住房和城鄉建設研究中心主任陳杰:新形勢下構建住房發展新模式

  陳杰表示,對比發達國家房地產市場的發展,我國人均住宅需求還有一定增長空間,未來住房發展從解決“有沒有”向“好不好”邁進。陳杰認為,要鑒別“住房合理需求”與“房住不炒”之間的關系。一是看是不是價格接受者,消費者是價格接受者,而投機炒作者是價格影響者和操縱者。二是看是否有負外部性,比如扭曲價格,損害了其他人的正常住房需求,是一種負外部性。

  中央經濟工作會議提出,推動房地產業向新發展模式平穩過渡。陳杰表示,住房發展新模式不是未來時,而是進行時。發展目標、發展主體、發展組織、發展動力和發展要素是發展模式中的關鍵元素,其中發展目標是靈魂。新發展模式的核心是要構造一種和諧共生的、多主體共同創造的、多渠道合作生產公共價值的住房發展模式。在價值創造源泉上,從之前建房售房主要以攫取土地增值收益的價值創造,向更加基于服務的價值創造轉換。

  浙江工業大學副校長虞曉芬:開展好房子好小區好社區好城區“四好”建設

  虞曉芬指出,“四好”建設在中國式現代化中占有十分重要的地位。今天的住房不只是提供居住功能,還承載著生活功能、社會功能和經濟功能,必須將住房發展與公共服務、基層治理、產業就業、信息科技、低碳綠色、未來城市等統籌考慮。中國城鎮住房與城市發展取得一定成就,但也存在部分居民的居住空間不能滿足體面居住需要,大量住房的質量、功能與服務不能適應現代生活需要,住房配套設施不全等問題?!八暮谩苯ㄔO就是要解決這些問題,從群眾急難愁盼問題出發到讓城市更宜居、更韌性、更智慧,堅持了“人民城市為人民”的重要理念,抓住了住房建設領域的主要矛盾。

  虞曉芬進一步提出,“四好”建設應緊抓三大關鍵環節:第一,規劃是龍頭,應把人民群眾對美好生活的需求作為規劃最重要的依據。第二,建設是基礎,政府要充分利用現代技術加強監管、嚴格執法,并加快推動住宅建設向綠色低碳轉型。第三,運行與治理是關鍵,要讓好房子、好小區、好社區、好城區成為“常青藤”,讓更多的老房子、老舊小區變成好房子、好小區、好社區。

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